¿Que es Wholesaling?
Wholesaling es la venta
del contrato de asignación a un inversor final. El trabajo de un wholesaler es
básicamente encontrar propiedades devaluadas por algún motivo u otro
(Distressed properties). Este oficio es el mas popular entre las personas
nuevas en la industria porque no requiere mucho dinero (Y en algunos casos $0).
Básicamente usted
encuentra una propiedad devaluada, negocia con los dueños o herederos, firma un
contrato de asignación por un precio determinado y usted revende ese contrato a
un inversor final unos $5000 a $10,000 dólares mas caro.
Esto antes era una
actividad que consumía muchísimo tiempo, pero en la era de la tecnología, esta
actividad es muchísimo mas cómoda.
¿Como encontrar propiedades devaluadas o abandonadas?
Pueden ir directamente a la corte del
condado en la sección que se llama "probate court". Pero Yo
recomiendo que usen paginas como www.Listsource.com . Esta compañía tiene
todos los récords de las cortes en asuntos inmobiliarios. Fallecimientos,
Divorcios, litigios, propietarios ausentes etc. Es unas de las mejores, quizás
la mejor web para encontrar vendedores realmente motivados.
Hay muchas paginas que
compiten con Listsource, como son por ejemplo:
Esta ultima compañía es
una subsidiaria de CoreLogic, que a su vez es la empresa que domina la bolsa
inmobiliaria Matrix.
Cómo enviar Correos
Una vez aprendan a usar
esas webs y logren armar y automatizar las listas que obtendrán en ellas, el
siguiente paso es enviar cartas a todos los dueños o herederos de estas
propiedades devaluadas. Yo recomiendo que compren listas de personas recién
fallecidas donde sus familiares directos vivan en otros estados. Estas son las
personas que están mas motivadas a vender bien barato.
Para crear y enviar correo, yo uso www.Click2mail.com En esta compañía escribes el
correo online y ellos las redactan y las envían físicamente a la direcciones
que ustedes pongan. Pueden elegir el color del papel, el tipo de
caligrafía, idioma etc.
Hay otras empresas
similares como son:
Los precios varían de
compañía en compañía, pero elimina el tedio de tener que escribir 1000 cartas,
ponerlas en un sobre y ponerle sello postal y enviarlas a su destino. Con esta
web pueden hacer todo esto en solo 30 minutos.
Validez del contrato
Debo recordar que en
EEUU los notarios no son abogados profesionales. Es una licencia que se consigue
fácilmente y te da autoridad para ser notario publico.
En el caso de
Notarycam.com, en su web haces lo siguiente:
1. Subes el documento a la
aplicación.
2. Llamas/solicitas el
enotary en vivo
3. ENotary confirma tu
ID
4. eSing tus
documentos
5. El notario notariza tus
documentos
6. el documento es routed y
asegurado
7. Pagas $25 por la firma
del notario ($79 si es internacional)
8. ¡Listo!
Adiós a los viajes al
notario, lo que hará que seamos mas eficientes y rápidos a la hora de operar en
el mercado.
Ejemplo de cómo ser wholesaler con estas app
Vamos a Listsource o
Corelogic ( o su competencia) compramos listas digamos que de personas recién
fallecidas con sus familiares lejos o en otros estados. Por 2000 nombres o
datos, nos cobraran unos $20 dólares.
De esos 2000 datos,
tomamos 1000 que estén dentro de nuestros páramelos, como seria condados, tipo
de herederos etc. Luego vamos a Click2mail o sus competencias y ponemos esos
1000 datos en el sistema y escribimos una carta sencilla pero directa.
Algo como "Hola, mi
nombre es X y estoy interesado en hacerle una oferta por x propiedad que veo en
el juzgado del condado."
NO se pongan hacer cartas
largas ni a dar el pésame ni nada de eso. Eso es un tremendo error que cometen
los novatos.
Una ves tenemos la carta
lista, mandamos las 1000 cartas a su destino. De 1000 cartas, solo recibirán
respuestas de 5 a 10 personas. Se que parece poco, pero es mas que suficiente.
Cómo negociar con los implicados
Una vez usted empiece a
negociar, recuerde que debe usar la regla del 72%. O sea, nunca ofertar mas del
72% de lo que vale la propiedad en mal estado. Si una propiedad la están
ofertando en 100,000 en una zona donde las casas mas nuevas valen 200,000,
usted oferta 72,000. Si dicen que no, pues no pasa nada. A estas altura usted
no ha invertido ni 100 dólares de sus bolsillos.
Pero supongamos que
acepten tu oferta del 72%, el siguiente paso es firmar el contrato de
asignación. Usualmente este contrato tiene un periodo de vida de entre 60 a 90
días. O sea que si pasa ese tiempo y usted no ha "comprado la
propiedad" el heredero o dueño, puede venderla a otra persona.
El contrato de
asignación es Standard, así que una ves firmen el contrato en su teléfono o vía
skype, usted pasa a notarizarlo en las paginas que les dije.
El siguiente paso es
encontrar un flipper profesional. Esta parte es la mas fácil. En los clubs de
bienes raíces de cada ciudad lo que mas sobran son flippers. Dejen saber que
ustedes son wholesaler para que de esa forma se eviten negociar con el flipper.
El wholesaler es el mejor amigo de un flipper.
Si el Flipper acepta
comprar la propiedad, usted recibe el spread entre ambos precios y listo.
Ejemplo numérico real
Las propiedades en la
zona X cotizan entre 190,000 y 210,000 dolares nuevas. Usted consigue una
propiedad donde los dueños están muy motivados para vender y oferta 100,000 por
la propiedad ya que hay que meterle unos 40,000 dolares. (siempre usted debe
sustraer el costo estimado de reparaciones al precio) así que en este ejemplo,
190,000 (el precio menor) menos 40,000 son 150,000 y usted oferta el 72% de
150,000 que son $108,000 (recomiendo siempre "redondear" a su favor,
así que nuestra oferta es de 100,000).
Los herederos aceptan ya
que es una oferta cash y que se puede cerrar en 24 a 48 horas. Luego usted
oferta esta propiedad a su lista de flippers por $110,00. Si un flipper la
compra, usted vende el contrato de asignación a ese precio y se gana $10,000
dolares.
El Flipper la comprara
por 110,000 e invertirá de 40,000 a 50,000 pero cuando este nueva podrá
venderla en 200,000 o mas (dependiendo si le agrego valor a la propiedad).
De 1000 cartas solo 5 o
10 les llamaran, pero conque solo salga 2 o 3 negocios, usted ganara entre
10,000 a 30,000 ese mes sin poner mas de 500 dolares de sus bolsillos.
CONCLUSION
Aunque esta es la mejor
modalidad de iniciarse en los bienes raíces en US, también debe recordar que la
reputación es todo. Los subasteros y flippers son profesionales de larga data y
saben bien su negocio. Así que trate de ser profesional a la hora de negociar
con el vendedor, amarre bien el contrato y busque un buen tasador de
propiedades que le de un estimado real del costo de reparaciones.
Muchas veces los
negocios no se van a cerrar, pero no debe ser motivo de desanimarse. Todo lleva
su tiempo, el wholesaling no es diferente. Pero si pueden hacer mucho dinero
sin usar tu propio capital y lo que es mejor, aprenderás desde el fondo las
bases de esta maravillosa industria.
PD: En algunos estados
están empezando a exigir que el wholesaler tenga licencia de corredor
inmobiliario como es el caso de Ohio. Debe tener esto presente. Una licencia de
broker no cuesta nada en este país, pero si su estado exige tenerla para hacer
whoelsaling, pues hágalo.
